В последствии в связи с вступлением с 1 апреля 2014 г. в силу Указа Президента Республики Беларусь от 16.12.2013 № 563 «О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений» (далее — Указ № 563) и по окончании поэтапного включения некоторых жилых помещений государственного жилищного фонда в фонд жилых помещений коммерческого использования структура государственного жилищного фонда, определенная ст.10 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК), изменена и включает всего четыре вида жилых помещений. В соответствии с подп.1.1 п.1 Указа № 563 государственный жилищный фонд включает жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении местных исполнительных и распорядительных органов, иных государственных органов, других государственных организаций, в том числе:
1) жилые помещения социального пользования;
2) жилые помещения в общежитиях;
3) специальные жилые помещения;
4) жилые помещения коммерческого использования.

Иные виды государственного жилищного фонда, указанные в ст.10 ЖК, включены в состав жилых помещений коммерческого использования либо в фонд специальных жилых помещений в порядке, установленном Указом № 563.

Правовое регулирование действий по предоставлению жилых помещений коммерческого использования

Нормативные правовые акты, регулирующие предоставление жилых помещений коммерческого использования государственного жилищного фонда:
1) Указ № 563 и Положение об учете граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и о порядке предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденное Указом № 563 (далее — Положение № 563);
2) постановление Совета Министров Республики Беларусь от 31.12.2014 № 1297 «О некоторых вопросах предоставления жилых помещений коммерческого использования», которым утверждены Положение о порядке предоставления жилых помещений коммерческого использования и типовой договор найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда (далее — постановление № 1297, Положение № 1297);
3) ЖК;
4) решения облисполкомов, Мингорисполкома, принятые в рамках реализации Указа № 563.

Рассмотрим порядок предоставления и использования жилых помещений коммерческого использования государственного жилищного фонда.

Статус жилых помещений коммерческого использования

Целевое использование фонда жилых помещений коммерческого использования — предоставление их гражданам за плату во временное владение и пользование.

Жилые помещения коммерческого использования предоставляются на условиях договора найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда.

Жилые помещения коммерческого использования, жилые помещения социального пользования, жилые помещения в общежитиях и специальные жилые помещения не подлежат приватизации, обмену, разделу, продаже, предоставлению по договору поднайма, если иное не определено Президентом Республики Беларусь (подп.1.2 п.1 Указа № 563). Особенности предоставления жилых помещений коммерческого использования гражданам, имеющим первоочередное право на предоставление таких жилых помещений

Гражданам, имеющим первоочередное право на предоставление жилых помещений коммерческого использования коммунального жилищного фонда, предоставление жилых помещений коммерческого использования осуществляется в следующем порядке:
— судьям и прокурорским работникам — на основании отдельных списков судей и прокурорских работников, формируемых местными исполнительными и распорядительными органами, не позднее 6 месяцев после назначения их на должность;
— молодым рабочим (служащим), специалистам, получившим образование за счет средств республиканского и (или) местных бюджетов, прибывшим по распределению, направленным на работу в соответствии с договором о целевой подготовке специалиста (рабочего, служащего), — на основании индивидуальных ходатайств государственных органов либо других организаций, в которые указанные специалисты распределены, направлены на работу;
— военнослужащим, лицам рядового и начальствующего состава, проходящим военную службу (службу) в Министерстве обороны, Министерстве внутренних дел, Следственном комитете, Государственном комитете судебных экспертиз, органах и подразделениях по чрезвычайным ситуациям, Комитете государственной безопасности, Государственном пограничном комитете, Службе безопасности Президента Республики Беларусь, Оперативно-аналитическом центре при Президенте Республики Беларусь, Комитете государственного контроля, а также в организациях, входящих в их систему или подчиненных им, за исключением военнослужащих срочной военной службы, курсантов учреждений образования, осуществляющих подготовку кадров по специальностям (направлениям специальностей, специализациям) для Вооруженных Сил, других войск и воинских формирований, Следственного комитета, Государственного комитета судебных экспертиз, органов внутренних дел, органов и подразделений по чрезвычайным ситуациям, органов финансовых расследований, — на основании индивидуальных ходатайств государственных органов и организаций, в которых предусмотрена военная служба.
Старшим участковым инспекторам милиции и участковым инспекторам милиции органов внутренних дел, лицам рядового и начальствующего состава Следственного комитета, органов финансовых расследований Комитета государственного контроля жилые помещения коммерческого использования предоставляются с учетом отдельных списков, формируемых на основании индивидуальных ходатайств соответствующих государственных органов и организаций, в которых предусмотрена военная служба, местными исполнительными и распорядительными органами по месту службы указанных военнослужащих, — не позднее 6 месяцев после назначения их на должность;
— работникам при назначении на должность в случае их переезда из другого населенного пункта при условии, что из числа работников в данном населенном пункте для занятия вакансии нет равноценной замены, — на основании индивидуальных ходатайств государственных органов либо других организаций, в которые эти работники назначены на должность;
— лицам, направленным на работу в организации в соответствии с договором о подготовке научного работника высшей квалификации за счет средств республиканского бюджета либо договором о подготовке научного работника высшей квалификации на платной основе, ученым, а также профессорско-преподавательскому составу учреждений высшего образования и работникам организаций культуры — на основании индивидуальных ходатайств соответственно государственных органов либо других организаций, в которые на работу направлены лица, Национальной академии наук Беларуси, учреждений высшего образования, Министерства культуры, главных управлений, управлений (отделов) идеологической работы, культуры и по делам молодежи облисполкомов, Минского горисполкома (п.10 Положения № 1297).

Порядок предоставления жилых помещений коммерческого использования коммунального жилищного фонда тренерам-преподавателям по спорту специализированных учебно-спортивных учреждений, средних школ — училищ олимпийского резерва, а также тренерам национальных команд Республики Беларусь по видам спорта центров олимпийской подготовки нормами постановления № 1297 не урегулирован.

Гражданин, имеющий первоочередное право на предоставление жилого помещения коммерческого использования коммунального жилищного фонда, при наличии на сайте информации о жилых помещениях коммерческого использования, предназначенных для лиц, имеющих первоочередное право на их предоставление, обращается с заявлением в местный исполнительный и распорядительный орган по месту нахождения жилого помещения коммерческого использования.

В заявлении должна быть указана информация о наличии индивидуального ходатайства государственного органа либо другой организации.

Решения о предоставлении жилых помещений коммерческого использования коммунального жилищного фонда военнослужащим принимаются на основании индивидуальных ходатайств государственных органов и организаций, в которых предусмотрена военная служба, иным категориям лиц — на основании индивидуальных ходатайств государственных органов и других организаций в порядке их поступления (п.86 Положения № 563).

Пользование жилыми помещениями коммерческого использования

Порядок пользования жилыми помещениями коммерческого использования определяется типовым договором найма жилого помещения коммерческого использования, утвержденным постановлением № 1297.

Учитывая различные основания предоставления жилых помещений коммерческого использования, договор найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда заключается:
— с гражданами, которым жилые помещения предоставляются в связи с характером трудовых (служебных) отношений из числа коммунального жилищного фонда в первоочередном порядке, либо с работниками организаций, в ведении которых находятся жилые помещения коммунального или республиканского жилищного фонда, — на срок трудовых (служебных) отношений;
— с гражданами, которым жилые помещения предоставляются в общем порядке как состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, или при отсутствии заявлений, поступивших от граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, — не состоящим на таком учете, — на срок, не превышающий 5 лет;
— с гражданами, проживавшими в жилых помещениях государственного жилищного фонда до включения их в состав жилых помещений коммерческого использования, — на сроки, определенные в зависимости от вида жилых помещений государственного жилищного фонда в соответствии с подп.2.1, 2.31, 2.4 и частью второй подп.2.5 п.2 Указа № 563.

Договор найма жилого помещения коммерческого использования подлежит обязательной регистрации организациями, предоставляющими жилые помещения коммерческого использования, в районном, городском, поселковом, сельском исполнительном комитете, местной администрации района в городе.

Основания прекращения договора найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда:
— договор найма, заключенный на срок трудовых (служебных) отношений, прекращается в связи с прекращением трудовых (служебных) отношений с организацией, предоставившей жилое помещение либо ходатайствовавшей о предоставлении жилого помещения коммерческого использования, либо в связи со смертью, признанием судом безвестно отсутствующим или объявлением умершим нанимателя жилого помещения, за исключением случаев, если в жилом помещении остались проживать совершеннолетние члены его семьи, имеющие первоочередное право на предоставление жилого помещения коммерческого использования соответствующего жилищного фонда (часть третья п.90 Положения № 563);
— договор найма, заключенный на определенный срок (до 5 лет), прекращается в связи с истечением срока его действия либо в связи со смертью, признанием судом безвестно отсутствующим или объявлением умершим нанимателя жилого помещения, если в жилом помещении не остались проживать совершеннолетние члены его семьи, имеющие право требовать заключения договора найма жилого помещения и признания их нанимателями жилого помещения на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательными актами или договором (п.1 ст.60 ЖК);
— договор найма, заключенный без указания срока, прекращается в связи со смертью, признанием судом безвестно отсутствующим или объявлением умершим нанимателя жилого помещения, если в жилом помещении не остались проживать совершеннолетние члены его семьи, имеющие право требовать заключения договора найма жилого помещения и признания их нанимателями жилого помещения на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательными актами или договором (п.2 ст.60 ЖК).

Выселение из жилых помещений коммерческого использования

Наниматели жилых помещений коммерческого использования подлежат выселению из занимаемых жилых помещений со всеми проживающими с ними членами семьи и иными лицами без предоставления других жилых помещений при наличии следующих оснований:
1) истечение срока действия договора найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда, кроме случаев, когда данный договор подлежит заключению на новый срок. Согласно части первой п.91 Положения № 563 с нанимателем жилого помещения коммерческого использования, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности, по истечении срока действия договора найма жилого помещения коммерческого использования заключается договор на новый срок. Данное правило не распространяется в отношении нанимателей, которым жилые помещения предоставлены на период трудовых (служебных) отношений. Механизм заключения договора на новый срок определен в п.9 Положения № 1297;
2) наличие без уважительных причин задолженности по внесению платы за пользование жилым помещением коммерческого использования и (или) жилищно-коммунальные услуги в размере двухмесячной платы за пользование жилым помещением коммерческого использования и (или) жилищно-коммунальные услуги.
Уважительными причинами невнесения платы за пользование жилым помещением и жилищно-коммунальные услуги могут быть признаны обстоятельства, которые объективно препятствовали выполнению обязанностей по договору найма (например, беспомощное состояние плательщика, его тяжелая болезнь, последствия стихийных бедствий и иных чрезвычайных происшествий);
3) прекращение трудовых (служебных) отношений с организацией, предоставившей жилое помещение либо ходатайствовавшей о предоставлении жилого помещения коммерческого использования, — в случае, если жилое помещение коммерческого использования предоставлено в связи с характером трудовых (служебных) отношений;
4) иные основания, предусмотренные законодательными актами.
Например, если:
— наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематическим нарушением правил пользования жилым помещением делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными (выселение виновных по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц производится в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения);
— граждане самоуправно заняли жилое помещение коммерческого использования;
— договор найма жилого помещения коммерческого использования признан недействительным.